民泊規制が自治体により厳格化！対処方法・撤退のタイミングを考える！

住宅宿泊事業法・いわゆる民泊新法では年間の最大営業日が180日以内と規定されています。

ただ、民泊に関連したトラブルが多発する状況を受け各自治体で独自の条例を施行するケースが見られます。

特に東京都23区では厳しい改正が行われるケースが多く、民泊事業者にとって大きな転換点を迎えています。

民泊事業の条例改正における現状や、事業の継続・撤退の判断に有効な情報について紹介します。

民泊規制に関する条例

民泊に関する条例は、厳しさを増す一方です。

民泊新法において最大営業日は年間180日と定められていますが、トラブルが多発する自治体では独自の厳しい基準を設けています。

例えば、池袋などの都市が位置する東京都豊島区では、2026年12月から最大営業日を年120日に減少させる条例案が可決されています。

また東京都渋谷区では最大営業日を年60日にまで減少させる動きがある、と報道されています。

東京23区では北区と江戸川区のみが年間180日までの営業が可能で、その他の区では軒並み規制が強化され、週末のみや繁忙期のみ営業可能などのような規制が設けられています（各区により細かなルールの違いがあります）。

これは民泊事業の届け出数が急増したこと、そして近隣トラブルが多発していることが背景にあります。

各地域において生活環境を守るための規制となりますが、民泊を運営する事業者にとってはかなり厳しい状況を迎えていることは間違いありません。

民泊の規制強化により売り上げはどのくらい落ちるのか？

営業日数が制限されることにより、民泊事業の収益は大きく変動します。

例えば東京都豊島区の場合、営業可能日が180日から120日と3分の2になることで、単純計算でも売上が3分の2に落ちることになります。

その場合でも家賃や維持費などの支出は変わらないため、収益性はそれ以上に低下することになります。

自治体によっては既存施設にも同様の規制を適用するものとなり、現在黒字であっても赤字に転落するおそれがあります。

これにより、民泊事業者は以下の選択を迫られることになります。

1. 家主居住型への切り替え
2. 旅館業法への転換
3. 期間外はマンスリーマンションとして活用
4. 民泊撤退：損失を最小化して事業を閉じる

やり方によっては、合法的な手法で民泊事業（もしくはそれに近い事業）を継続できます。

その方法を次の項目で説明します。

今後も民泊事業を合法的かつ堅実に運営する手法

今後の民泊事業の運営が厳しいと感じている方も、やり方次第では合法的かつ堅実に運営を継続できます。

その方法について解説します。

1.家主居住型への切り替え

もし現在「家主不在型」で民泊を運営している場合、自分自身も物件に居住しながら、空いている部屋を民泊として貸し出す「家主居住型」に切り替えるというものです。

自治体によって家主居住型であれば厳しい規制を回避できる場合があり、180日の営業が可能となります。

デメリットとしては、住民票を移すだけでは認められず、実際にその物件に居住する必要があります。

2.旅館業（簡易宿所）への転換

旅館業（簡易宿所）へと営業を転換することで、民泊新法や条例の規制とは関係なく年中無休で営業することができるようになります。

デメリットとしては、民泊よりも施設基準が厳格となり、改修などに高額の費用が必要となること、住居専用地域では営業不可となるケースが多いことなどがあります。

3.営業期間外はマンスリーマンションとして活用

民泊としての営業日数に上限があっても、それ以外の日をマンスリーマンションとして稼働させるという手法です。

繁忙期には民泊として運営し、それ以外の時期はマンションとして家賃収入を得ることで、年間を通して収益が期待できるようになります。

デメリット・注意点としては、賃貸借契約を結ぶ必要があり借地借家法に則った運営が求められることです。

民泊と賃貸物件では適用される法律が異なることを覚えておきましょう。

またウィークリー契約は民泊新法に抵触する内容となるため、最低でも1ヶ月以上の契約が必要なマンスリー運営になることに注意が必要です。

撤退を検討すべきケースとは？

民泊事業を継続させる手段をお伝えしましたが、中には手立てがなく事業を閉鎖することを検討するケースもあるでしょう。

以下の事例に該当する場合は、民泊事業からの撤退を検討したほうがいいかもしれません。

収支が赤字に転落し、回復の見込みが無い

収支が赤字となり、将来的な回復の見込みがない場合です。

営業日制限の他、コロナ禍のようなパンデミックの発生時や社会情勢の悪化などの影響も当てはまります。

家主居住型や旅館業への転換が難しい

家主居住型はその物件に住む必要があり、その実態を作れないケースがあります。

旅館業に転換する場合は高額の初期投資額が必要となり、その負担があまりにも大きいと簡単には実行できないでしょう。

また用途地域の制限により、転換したくてもできないケースもあります。

これらの選択肢を取れない場合は、撤退を考えるべきかもしれません。

近隣トラブルによる業務停止命令のリスク

特に人の移動が多い地域では、民泊における近隣トラブルが絶えません。

トラブルを放置したままでは自治体から業務停止命令が発され、事業者名が公表されてしまうケースもあります。

また現状の運営状況では条例違反に問われる可能性がある場合、その状況を放置するのは危険であり、撤退を考えるべきかもしれません。

民泊事業から撤退する際の手続き

民泊事業から撤退する場合は、利用者・近隣住民・自治体に迷惑がかからないよう、適切な手続きを踏むことが重要です。

基本的な流れを説明します。

1.予約済み利用客へのキャンセル連絡

撤退を決めてからなるべく早めに、遅くとも2週間前までにはその旨を連絡しましょう。

その際は丁寧な説明や謝罪を添えること、そして可能であれば代替宿泊施設を案内することも重要です。

2.住宅宿泊事業廃止届の提出

事業の廃止後10日以内に、各都道府県や自治体に提出しなければなりません。

オンライン申請または郵送での提出となります。

3.Airbnb、Booking.comなど予約サイトのリスティング削除

予約サイトを利用している場合、そのリスティングの削除を行い、カレンダーをブロックしましょう。

それを怠ると、事業廃止を知らないまま予約が入ってしまい、トラブルに発展しかねません。

4.原状回復または売却手続き

賃貸物件の場合は、原状回復を必ず行ってから物件を返却しましょう。

所有物件の場合、自己使用するときはそのままでも構いませんが、売却する場合はその手続きも忘れずに行いましょう。

廃業する場合、税務処理も怠ってはいけません。

まとめ

東京23区では民泊事業に対する規制が厳しさを増し、他の都市も追随して厳格になる可能性があります。

しかし、正確な情報のもと早めに対処・行動を起こすことで、リスクを最小化し適切な一手を打つことができます。

民泊の規制や現在の状況を正しく理解・把握し、最適な選択を取るよう心掛けてください。