「転貸も可能」だから「民泊」で違反！裁判で大負け
北村亮典さんは賃貸・不動産問題を取り扱ってきた弁護士です。北村さんが携わった賃貸を民泊に使用してオーナーとトラブルになったケースの裁判事例を通して結果的に何が問題だったのかを考えます。
目次
民泊利用のために格安物件を契約
相談に来た借主はトラブルになった新宿区内の古いアパートを民泊に利用することを想定して契約しました。２室合計75000円という安さに飛びついたのです。契約書内に「転貸も可能」とあったので「民泊利用も可能」と置き換えて計画通り2室を民泊運営会社に委託して民泊として副業に利用しました。
民泊利用者と住人がトラブルから契約解除に
ところが、民泊利用者が他の住人の部屋に間違いて入ってしまったり、ゴミ捨て方で迷惑をかけたりすることが度々あったようで、住民から苦情が入り２室が民泊として使用されていることがオーナーの耳に入ったのです。オーナーは保健所から行政指導もあったと「民泊に使用していたことは契約違反だから契約解除する」と一方的に言ってきたのです。話し合いの余地がなく途方にくれて借主は北村さんに相談に来たというのです。
契約解除された借主の主張
「転貸可能特約が設定されていれば民泊の利用は契約違反とはならないのではないか」というのが借主の主張でした。根底には契約書内の「転貸も可能」という文面が民泊使用可という自分に好都合な解釈でした。そのため、突然の契約解除というのは信頼関係を破壊する行為になると主張してオーナーを訴える裁判を起こすことになったのです。
信頼関係の破壊をめぐる裁判へ
東京地方裁判所平成31年4月25日判決では借主がオーナーに伝えずに賃貸した部屋を民泊に使ったことは信頼関係を壊す行動で契約解除は認められるという内容でした。契約書には「転貸も可能」とあるものの「住居としての使用」に限定する内容もありました。裁判所はここに重きをおき1泊単位で不特定の者が入れ替わり泊まる民泊は用法順守義務違反だと判断しました。借主はゴミトラブル対策として住人とは別のポリバケツを民泊利用者のために設置したことも民泊事業で生じたゴミで産業廃棄物に当たり違法の余地があると判断されました。
民泊使用を事前にオーナーに確認すべき
裁判の結果から賃貸した物件を民泊で使う場合は契約時にオーナーに承諾を得ることは必須と言えるでしょう。「転貸」と「民泊」は全く違うと肝に銘じておくべきでしょう。オーナーとの信頼関係なくしては民泊経営は難しいということです。
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